Als Amerikaner eine Immobilie in Spanien kaufen

Der Kauf

Der Kauf läuft ab wie bei jedem anderen Käufer. Sie brauchen eine NIE-Nummer, ein spanisches Bankkonto und einen unabhängigen Anwalt. Sie können alles von den USA aus erledigen. Dafür geben Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht. Sie unterschreiben die Vollmacht vor einem Notar und lassen sie mit einer Apostille beglaubigen.

Wie lange Sie bleiben dürfen

Ohne Visum darf ein US-Bürger 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im Schengen-Raum bleiben. Das nicht lukrative Visum passt für Menschen, die in Spanien nicht arbeiten werden. Es verlangt 2026 ein Einkommen von 28.800 Euro im Jahr. Das Visum für digitale Nomaden passt für Menschen, die von Spanien aus für einen amerikanischen Arbeitgeber oder amerikanische Kunden arbeiten. Ein Kauf führt nicht mehr zu einer Aufenthaltserlaubnis, denn das Goldene Visum endete am 3. April 2025.

Was die IRS wissen will

Die IRS ist die Steuerbehörde der USA. Die USA besteuern ihre Bürger auf Einkommen aus der ganzen Welt. Die Miete aus einer spanischen Immobilie und der Gewinn beim Verkauf gehören in Ihre amerikanische Steuererklärung. Steuern, die Sie in Spanien gezahlt haben, können Sie meist auf die amerikanische Steuer anrechnen. Ein spanisches Bankkonto müssen Sie in einem FBAR melden, wenn Ihre Konten im Ausland zusammen irgendwann im Jahr über 10.000 Dollar liegen. Die Immobilie selbst wird nicht in einem FBAR gemeldet.

Spanische Steuern als Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien

Wer in den USA wohnt, zahlt in Spanien 24 % Steuer für Nichtresidenten. Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie die Steuer auf die ganze Miete. Wenn Sie nicht vermieten, zahlen Sie die Steuer auf ein fiktives Einkommen.

Hypothek

Spanische Banken leihen Käufern, die nicht in Spanien wohnen, etwa 60 % bis 70 % des Werts. Manche Banken eröffnen Konten für US-Bürger nur langsam. Der Grund sind amerikanische Meldepflichten. Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank.

Dollar überweisen

Der Kaufpreis wird in Euro gezahlt. Ein Devisenhändler kann den Wechselkurs für die Zeit zwischen dem privaten Kaufvertrag und der Kaufurkunde festschreiben. Dann tragen Sie nicht das Risiko, dass der Dollar in diesen Wochen fällt.