Acheter une maison en Espagne quand on est américain

L'achat

L'achat se passe comme pour tout autre acheteur. Il vous faut un numéro NIE, un compte bancaire espagnol et un avocat indépendant. Vous pouvez tout faire depuis les États-Unis en donnant une procuration à votre avocat. Elle doit être signée devant notaire et légalisée par une apostille.

Combien de temps vous pouvez rester

Sans visa, un citoyen américain peut passer 90 jours sur toute période de 180 jours dans l'espace Schengen. Le visa non lucratif convient aux personnes qui ne travailleront pas en Espagne. Il demande un revenu de 28 800 euros par an en 2026. Le visa de nomade numérique convient aux personnes qui travaillent à distance pour un employeur ou des clients aux États-Unis. Un achat ne donne plus droit à un permis de séjour, parce que le golden visa a pris fin le 3 avril 2025.

Ce que l'IRS veut savoir

L'IRS est le fisc américain. Les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus du monde entier. Les loyers d'un bien en Espagne et la plus-value à la revente vont dans votre déclaration américaine. L'impôt payé en Espagne peut en général être déduit de l'impôt américain. Vous devez déclarer un compte bancaire espagnol dans un FBAR si vos comptes à l'étranger dépassent ensemble 10 000 dollars à un moment de l'année. Le bien lui-même ne se déclare pas dans un FBAR.

Les impôts espagnols du propriétaire non-résident

Les résidents des États-Unis paient l'impôt espagnol des non-résidents au taux de 24 %. Il porte sur le loyer brut si vous louez le bien, et sur un revenu théorique si vous ne le louez pas.

Le prêt immobilier

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents environ 60 % à 70 % de la valeur. Certaines banques sont lentes à ouvrir un compte à un citoyen américain, à cause des règles de déclaration américaines. Contactez donc la banque tôt.

Transférer des dollars

Le prix se paie en euros. Un courtier en devises peut bloquer le taux de change entre le contrat privé et la signature de l'acte de vente. Vous ne risquez plus de voir le dollar baisser pendant ces semaines.