Как американцу купить жильё в Испании

Покупка

Покупка проходит так же, как у любого другого покупателя. Вам нужны номер NIE, счёт в испанском банке и независимый юрист. Всё это можно сделать из США. Для этого дайте юристу доверенность, подпишите её у нотариуса и поставьте на неё апостиль.

Сколько можно находиться в Испании

Без визы гражданин США может провести в Шенгенской зоне 90 дней из любых 180. Виза non lucrativa подходит тем, кто не будет работать в Испании. В 2026 году для неё нужен доход 28 800 евро в год. Виза цифрового кочевника подходит тем, кто работает удалённо на американского работодателя или клиентов. Покупка жилья больше не даёт вида на жительство, потому что золотая виза закончилась 3 апреля 2025 года.

Что хочет знать налоговая служба США

США берут налог со своих граждан с дохода из любой страны мира. Арендную плату за испанское жильё и прибыль от его продажи вы указываете в американской декларации. Налог, уплаченный в Испании, обычно можно зачесть в счёт американского налога. О счёте в испанском банке нужно сообщить в отчёте FBAR, если на ваших зарубежных счетах вместе в любой день года было больше 10 000 долларов. Само жильё в отчёте FBAR не указывают.

Испанский налог для владельца-нерезидента

Жители США платят испанский налог для нерезидентов по ставке 24%. Если вы сдаёте жильё, налог берут со всей арендной платы. Если не сдаёте, налог берут с условного дохода.

Ипотека

Испанские банки дают нерезидентам примерно от 60% до 70% стоимости жилья. Некоторые банки медленно открывают счета гражданам США из-за американских правил отчётности. Поэтому обратитесь в банк заранее.

Перевод долларов

Цену платят в евро. Валютный брокер может зафиксировать курс на время от предварительного договора до купчей. Тогда вы не рискуете тем, что за эти недели курс доллара изменится не в вашу пользу.