Een huis kopen in Spanje als Amerikaan

Kopen

De aankoop gaat hetzelfde als voor elke andere koper. U heeft een NIE-nummer nodig, een Spaanse bankrekening en een onafhankelijke advocaat. U kunt alles vanuit de Verenigde Staten regelen met een volmacht voor uw advocaat. Die volmacht tekent u bij een notaris en krijgt een apostille.

Hoe lang u mag blijven

Zonder visum mag een Amerikaans burger 90 dagen per 180 dagen in het Schengengebied zijn. Het niet-lucratieve visum past bij mensen die niet in Spanje gaan werken. In 2026 is daarvoor een inkomen van 28.800 euro per jaar nodig. Het visum voor digitale nomaden past bij mensen die op afstand werken voor een Amerikaanse werkgever of Amerikaanse klanten. Een aankoop geeft geen verblijfsvergunning meer, want het gouden visum is op 3 april 2025 gestopt.

Wat de IRS wil weten

De Verenigde Staten belasten hun burgers over inkomen uit de hele wereld. De huur van een Spaans huis en de winst bij verkoop geeft u op in uw Amerikaanse aangifte. Belasting die u in Spanje betaalt, kunt u meestal verrekenen met de Amerikaanse belasting. Een Spaanse bankrekening moet u melden op een FBAR als uw buitenlandse rekeningen samen op enig moment in het jaar boven 10.000 dollar komen. Het huis zelf meldt u niet op een FBAR.

Spaanse belasting als eigenaar die niet in Spanje woont

Wie in de Verenigde Staten woont, betaalt 24% Spaanse belasting voor niet-inwoners. U betaalt die over de bruto huur als u het huis verhuurt, en over een fictief inkomen als u het huis niet verhuurt.

Hypotheek

Spaanse banken lenen aan kopers die niet in Spanje wonen ongeveer 60% tot 70% van de waarde. Sommige banken openen maar langzaam een rekening voor Amerikaanse burgers. Dat komt door Amerikaanse regels over het melden van rekeningen. Begin dus vroeg met de bank.

Dollars overmaken

U betaalt de prijs in euro's. Een valutamakelaar kan de wisselkoers vastzetten tussen het koopcontract en de overdracht. Dan loopt u in die weken geen risico dat de dollar minder waard wordt.