Guía · Actualizado en noviembre de 2026
Comprar sobre plano en la Costa del Sol y cómo se protegen sus pagos
Cómo se protegen los pagos por fases de una vivienda sobre plano en España y qué comprobar antes de pagar a un promotor.
La respuesta corta
Cuando compra una vivienda antes de que se construya, la ley española obliga al promotor a asegurar cada pago que usted adelanta con un aval bancario o un seguro. No pague nada más que la reserva sin esa garantía a su nombre.
Cómo funciona
Comprar sobre plano es comprar una vivienda antes de que esté construida. Usted reserva la vivienda, firma un contrato privado y paga por fases mientras se construye el edificio. El resto se paga cuando la vivienda está terminada y usted firma la escritura. Cada pago lleva un 10 % de IVA.
La garantía
Según la Ley de Ordenación de la Edificación, reformada en 2015, un promotor que cobra dinero antes de terminar la vivienda debe garantizar su devolución, con intereses, si no entrega la vivienda a tiempo. La obligación empieza cuando se concede la licencia de obras. La garantía debe llevar su nombre, decir la cantidad y venir de un banco o de una aseguradora.
Antes de firmar
Su abogado debe comprobar que el promotor es dueño del suelo y que la licencia de obras está concedida. También debe comprobar en qué banco están los pagos de los compradores y qué dice el contrato sobre retrasos, cambios en los planos y calidades.
Al terminar la obra
La vivienda necesita una licencia de primera ocupación para poder dar de alta los suministros y vivir en ella. El constructor también debe tener un seguro de diez años contra defectos de estructura. Revise la vivienda y apunte los fallos antes de firmar la escritura.
Impuestos
Una obra nueva paga un 10 % de IVA y un 1,2 % de AJD en Andalucía. No paga ITP.
Fuentes, comprobadas el 10 de noviembre de 2026
- Idealista News: bank guarantees in Spain explained
- Spanish Property Insight: new bank guarantee legislation explained
Este texto resume noticias públicas. No es asesoramiento legal ni fiscal. Las normas cambian, así que confirme con su abogado cualquier dato importante para su compra.
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